Menü - Menu
A városközpontokban számos üzlethelyiség zár be. Az üzletek, irodák és rendelők üresen állnak, miközben a bútorozott szálláshelyek iránti kereslet az egekbe szökik. Az ingatlantulajdonosok számára vonzó az ötlet, hogy üzlethelyiségeiket Airbnb bérleményekké alakítsák át: új életet lehel a lakatlan ingatlanokba, miközben rendszeres bevételt generál.
De ez nem egy rögtönzött projekt. Franciaországban meghatározott jogi és városrendezési szabályok vonatkoznak rá: a rendeltetés megváltoztatása, önkormányzati engedélyezés, műszaki megfelelés, megfelelő adózás… minden lépést a megfelelő sorrendben kell követni.
Ez az útmutató a Lavie Maison segít megérteni, hogyan lehet legálisan átalakítani egy kereskedelmi helyiséget bútorozott turisztikai szálláshelyé, milyen lépéseket kell tenni, és hogyan lehet jövedelmező vállalkozássá tenni jogi hibák nélkül.
A válasz igen… de nem feltételek nélkül. A törvény szigorúan szabályozza az ilyen típusú átalakításokat a lakhatás és a gazdasági tevékenységek egyensúlyának megőrzése érdekében.
Minden ingatlannak meghatározott rendeltetése van: kereskedelmi, professzionális vagy lakó. Az egyikről a másikra való váltáshoz engedély szükséges a rendeltetés megváltoztatására, az Építési és Lakásügyi Törvénykönyvben (L.631-7. cikk) foglaltak szerint. Más szóval, a kereskedelmi helyiségeket csak a helyi önkormányzat jóváhagyásával lehet lakássá alakítani – és az Airbnb-n keresztül bérbe adni.
Ez a szabály megakadályozza, hogy a városközpontok elveszítsék üzleteiket a turisztikai tevékenységek miatt.
Párizsban az üzlethelyiségek bútorozott turisztikai szálláshelyekké alakításához engedély szükséges, amelyhez ellentételezés jár: minden átalakított négyzetméter után egyenértékű szálláshelyet kell létrehozni máshol. Más nagyvárosokban, például Lyonban, Bordeaux-ban és Nizzában előzetes engedély vagy kvóták szükségesek. A kisebb városokban az eljárás gyakran rugalmasabb, elegendő egy egyszerű nyilatkozat.
Egyes társasházi szabályozások tiltják az üzlethelyiségek lakóingatlanná alakítását, különösen a kizárólag szakmai vagy polgári célokat szolgáló épületekben. A védett területeken található ingatlanokhoz a francia építészeti felülvizsgáló bizottság (Architectes des Bâtiments de France) jóváhagyása is szükséges. Végül, egy kereskedelmi bérleti szerződés tilthatja a rendeltetés bármilyen megváltoztatását. Ezért befektetés előtt ellenőrizni kell az ingatlan jogi összeegyeztethetőségét.
Az üzlethelyiségek bútorozott szálláshelyé alakítása egy meghatározott adminisztratív folyamatot igényel: a használatváltoztatás engedélyezését, a célváltoztatást és a turisztikai szálláshelyé nyilvánítást.
Kötelező minden 200 000 lakosnál nagyobb városban, és a városházán szerezhető be. A kérelem tartalmazza a terveket, az ingatlan leírását és Párizsban egy kártérítési javaslatot. Ezen engedély nélkül a bérbeadás illegális és súlyos bírságokkal jár.
Ezt a folyamatot a Városrendezési Törvénykönyv szabályozza. A „kereskedelmi” besorolású helyiségeket „lakóingatlanná” kell átminősíteni. A munka jellegétől függően előzetes nyilatkozatot vagy építési engedélyt kell benyújtani. Egy építész segíthet biztosítani, hogy a projekt megfeleljen a szabályoknak.
Miután az átalakítás befejeződött, az ingatlant bútorozott turisztikai szálláshelyként kell regisztrálni a regisztrációs szám megszerzéséhez. Ez a szám kötelező olyan platformokon, mint az Airbnb és a Booking.com. Ez lehetővé teszi a helyi önkormányzat számára, hogy figyelemmel kísérje a rövid távú bérbeadásokat és beszedje az idegenforgalmi adót.
Egy Airbnb szálláshelynek ugyanazoknak a kényelmi és biztonsági előírásoknak kell megfelelnie, mint egy hagyományos otthonnak.
A szálláshelynek legalább 9 m² lakótérrel, 2.20 m belmagassággal, kinti nyílással és az előírásoknak megfelelő elektromos hálózattal kell rendelkeznie. Ablak nélküli pincék nem tartoznak ide.
A szellőzés, a természetes megvilágítás, a szellőztetés és a tűzálló anyagok biztosítása kötelező. A korábbi kereskedelmi helyiségek gyakran teljes felújításra szorulnak a szabványoknak való megfelelés érdekében.
Konyha, fürdőszoba, szigetelés, víz- és elektromos hálózatok stb. kialakítása. A jogi követelményeken túl a kihívás egy koherens, világos és kényelmes tér biztosítása, amely összhangban van a ... szellemiségével. Lavie Maison.
Párizsban a kártérítéssel járó rendeltetésváltás elkerülhetetlen. Minden átalakított négyzetmétert egyenértékű lakás létrehozásával kell kárpótolni. Az engedély névre szóló és az ingatlanhoz kötött.
Lyon, Bordeaux, Nizza, Annecy… számos város korlátozza az idényjellegű bérbeadást évi 120 napra az elsődleges lakóhelyek esetében, és kvótákat ír elő a bútorozott turisztikai szálláshelyekre.
Az engedély nélküli bérbeadás akár 100 000 eurós bírságot is vonhat maga után ingatlanonként. A városházák, különösen Párizsban, rendszeres ellenőrzéseket végeznek.
Egy jó elhelyezkedésű kereskedelmi ingatlan 30-50%-kal több bevételt generálhat, mint egy hosszú távú bérbeadás. Az utazók értékelik az egyedi és jól felszerelt ingatlanokat.
A bérleti díjból származó bevételt ipari és kereskedelmi jövedelemként (BIC) osztályozzák.
Mikro-BIC: 50%-os engedmény (vagy 71%, ha az ingatlan műemlékvédelem alatt áll).
LMNP (tényleges adórendszer): a tényleges költségek (munka, kamat, berendezési tárgyak) levonása.
Az ingatlan állapotától függően négyzetméterenként 1,000 és 2,500 euró közötti árat kell számolni. A jövedelmezőség a helyszíntől, a megfelelőségtől és a bérleti díjak kezelésétől függ.
Garantálják, hogy a projekt megfelel a szabályozásoknak, optimalizálják a terveket, és biztosítják a szabványok betartását. Az építész biztosítja az ingatlan megvalósíthatóságát és esztétikai minőségét, míg a projektmenedzser felügyeli a munkát, hogy egy szabályszerű, funkcionális és harmonikus ingatlan szülessen.
Egy szakosodott ügyvéd gondoskodik a jogi eljárásokról és ellenőrzi a társasházi szabályokat. A közjegyző felügyeli az eladást vagy a szolgalmi jogok megszerzését.
A portaszolgálat mint például Lavie Maison kezeli a napi logisztikát: recepció, takarítás, árképzés és vendégelégedettség. Ez a fenntartható hozamok és a prémium ügyfélélmény kulcsa.
Az üzleti helyiségek Airbnb szálláshelyekké alakítása városrendezési, jogi és befektetési kérdéseket vet fel. Jól előkészítve értéket adhat a használaton kívüli ingatlanoknak, és fenntartható jövedelmet generálhat.
A sikeres projekt titka három pontban rejlik: a törvények betartása, a szabályoknak megfelelő tér kialakítása és a menedzsment szakértőkre bízása. A szigorúság és az elegancia ezen kombinációja az, ami... Lavie Maison bajnokok, akik magas színvonalú, zökkenőmentes és felelősségteljes bérlési szolgáltatást nyújtanak.